楼市拐点风险正加大

　　近期，各种迹象显示地产拐点风险正在加大。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的最低值。而继杭州、南京等地之后，北京再次出现新盘远低于预期售价的情况。作为区域定价风向标的万科率先实际降价，标志着刚需项目的开发商开始未雨绸缪。

　　此外，市场一直认为风险较低的地产信贷风险露出了苗头，浙江兴润置业投资有限公司日前轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行。

　　国家统计局数据显示，1~2月份房地产开发投资较去年同期增长19.3%，较2013年全年的19.8%的增速回落了0.5个百分点。尽管1~2月份房屋施工面积增速从2013年的16.1%升至16.3%，但是1~2月份房屋新开工面积同比增速缺大幅下降27.4%，这意味着未来房屋施工面积增长后劲乏力。

　　政策托底预期落空

　　3月16日，中共中央、国务院近日印发《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，最大的亮点是推进以人为核心的城镇化，并且强调：在城镇化快速发展过程中，存在一些必须高度重视并着力解决的突出矛盾和问题。

　　对于房地产，《规划》并没有着墨太多，强调生态文明注重城镇化质量，以及强调：延续过去传统粗放的城镇化模式，会带来产业升级缓慢、资源环境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，可能落入“中等收入陷阱”。因此新型城镇化并非新一轮房地产扩张。对于住房问题，《规划》提出，采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。

　　从《规划》中我们可以看出，城镇棚户区和城中村改造，建设以铁路、公路客运站和机场等为主的综合客运枢纽等内容，因此未来公共基础设施建设可能成为经济下行压力下的缓冲手段。3月16日住建部人士透露，今年我国将继续大规模推进各类棚户区改造，全年计划改造470万户以上，预计完成投资将超过1万亿元。不过，2014年基建投资规模不会如中国在2008年以前30%~40%的超高速增长了，且基建并不能对冲地产降温带来的消费下降的缺口。

　　产业链困局未解

　　对于建材类商品而言，除了两板之外，产能过剩是顽疾。作为和钢铁、电解铝、水泥一起被中央高度重视的产能过剩行业，全国浮法玻璃总产能已突破10亿重箱大关，达10.7亿重箱，较去年同期增长14.1%。

　　而2013年国内新建了多套甲醇装置，其中有330万吨产能的甲醇装置完工或投料，但是没有产品产出，预计2014年国内新增甲醇产能将超过千万吨。3月至5月仍有新装置陆续投产预期，虽然国内3~5月份部分装置有检修计划，但多为产能较小企业，且时间重叠较少，供应面仍将充足。

　　从最近的数据来看，1~2月份统计局的粗钢产量数据明显高于中钢协公布的经济数据。由于中钢协的数据是根据重点企业的产量预估的数，不太准确。因此，依据统计局公布的1~2月份221.69万吨的日均粗钢产量判断，钢厂去产能的进程并不如预期。

　　两板方面，其最大的下行压力来源于需求端，特别是对于房地产的担忧提前在两板期货反映出来，产能过剩问题不是很突出。目前，下游家具和装饰出现略有回暖的迹象，但是支撑胶合板和纤维板的最大利好还在于木材原材料成本，并非需求驱动的。

　　此外，企业未来还将面临去债务的压力，而货币政策层面还在压缩非标资产，融资压力不断增加。因此，我们认为下游的消费增长很难跟上上游建材产品产出扩张的步伐。